選址之在哪里開健身房工作室比較好

兵馬未動(dòng)，糧草先行，不管做什么項(xiàng)目，預(yù)算是準(zhǔn)備工作的第一步，工作室的預(yù)算相對(duì)比較簡單，預(yù)算項(xiàng)目不多，大致羅列一下：

健身工作室選址

　　·固定支出，房租、水電等，房租一般是壓二付二、也可能是壓三付一，各地情況不一，我準(zhǔn)備了8個(gè)月（包括押金）的房租費(fèi)用，最好能準(zhǔn)備10個(gè)月的租金，這樣比較保險(xiǎn)些。房租只考慮4元（這里不是絕對(duì)的，需要計(jì)算產(chǎn)出比，同時(shí)也要顧及你的總預(yù)算）以下的。

　　·人員開銷，也需要準(zhǔn)備半年以上的預(yù)算，提成制的話只要算底薪就可以了，如果你找的地方比較偏一些，那么你還要考慮員工的住宿，否則招教練就會(huì)是難題。

　　·裝修費(fèi)用，這是一次性費(fèi)用，不差錢的話，裝修是值得投資的，錢不多的就要算的精細(xì)些了，這是個(gè)大窟窿，以后會(huì)有篇幅說到。

　　·器材費(fèi)用，這個(gè)和裝修一個(gè)道理，不差錢的可以買些好的，一般健身工作室的器材可以數(shù)得過來，類型也差不多，多看幾家就知道了，買什么器材和工作室面積、課程設(shè)置、工作室定位都有關(guān)系，幾項(xiàng)需要綜合起來考慮。

　　·推廣運(yùn)營，這個(gè)比較復(fù)雜些，現(xiàn)在大多數(shù)工作室的模式是依靠一些流量平臺(tái)從線上導(dǎo)流，比如百度糯米、大眾點(diǎn)評(píng)等，有些需要收費(fèi)，事先咨詢一下，預(yù)留這部分的預(yù)算。

　　·其他費(fèi)用，水、電、寬帶、耗材、亂七八糟的小東西。

　　所有費(fèi)用整理成excel表格，能詳細(xì)的就盡量詳細(xì)，詳細(xì)不了的就往大的寫，多一些冗余，錢多準(zhǔn)備些沒用壞處，少了就麻煩了。

　　其實(shí)預(yù)算不是那么容易寫的，在做預(yù)算前，我已經(jīng)基本確定了需要租的場地的面積范圍、裝修風(fēng)格、所要購買的器材種類和品牌等，這些是需要花很多時(shí)間去調(diào)研的。這里先說下工作室的面積，面積決定了工作室能容納多少學(xué)員同時(shí)上課，關(guān)系到你的收入天花板，但也不是面積越大越好，最小建議150平以上（是使用面積哦，現(xiàn)在很多商用房的得房率只有60%多），差不多可以容納4-5名學(xué)員同時(shí)上課（1對(duì)1私教），再多的話當(dāng)然可以擠，但是用戶體驗(yàn)就差很多了。大于150平需要慎重考慮，還是成本問題，考察了不少工作室，其實(shí)教練閑置率還是很高的，平均一天能上4節(jié)課以上的鳳毛菱角，你可以很容易的算出投入與產(chǎn)出比，是不是可以支撐大面積的房租。場地是私教工作室最重要的環(huán)節(jié)之一，

　　準(zhǔn)備策劃開工作室后，就開啟了全城尋房的工作，畢竟，工作室的位置、格局基本可以確定你能否賺錢甚至能開展的項(xiàng)目，選址有很多不確定性，但是有以下幾點(diǎn)在選址找房前是需要確定下來的：

1. 工作室模式
比如開體能工作室和康復(fù)工作室對(duì)場地要求肯定不一樣，要開空中瑜伽工作室，那么層高是硬指標(biāo)，如果要砸輪胎，那就要考慮底層，等等，可以結(jié)合自身的模式來考慮選址的前提條件。
2. 定位人群
一定要了解你的潛在用戶以及他們?cè)谀?，在CBD商務(wù)區(qū)開一家廉價(jià)工作室顯然不靠譜，是做商務(wù)區(qū)還是居住區(qū)，是小白用戶還是硬核用戶都有很大差別。
3. 大概區(qū)域
要考慮和你住所的距離和交通，如果每天去工作室的路上要耗費(fèi)2小時(shí)，除了浪費(fèi)時(shí)間外，也是非常耗費(fèi)精力的事情，盡可能找近的，當(dāng)然如果你是租房住就不存在這些問題了。
4. 預(yù)算
其實(shí)預(yù)算不是自己有多少錢就是多少預(yù)算，預(yù)算是算出來的，就是要看投入產(chǎn)出比，比如在市中心租金肯定貴，但是人多，所以市中心的預(yù)算高一些也合理，關(guān)鍵是要看你預(yù)算的房租成本能否被利潤涵蓋掉（以后再說說工作室怎么算賬）

什么是好地段？

　　健身工作室開一半關(guān)一半，一點(diǎn)也不夸張，地段幾乎是絕大多數(shù)原因，所以地段是開一家工作室要考慮的首要也是最重要的原因，是不是一個(gè)好地段的判定方式有很多，說幾點(diǎn)我覺得比較靠譜的方式：

　　1.附近3公里范圍覆蓋了多少小區(qū)，可以打開百度地圖看，再找?guī)准易龅牟诲e(cuò)的工作室，看看他們周圍3公里的小區(qū)是不是比你選的地方還要多些？

　　2.附近有沒有商業(yè)健身房，如果有2、3家商業(yè)健身房在附近，說明這個(gè)地段八九不離十了。

　　3.交通是否方便，如果幾分鐘就能步行到地鐵線，那你的工作室能吸引的不僅是周邊人群了，還可能吸引地鐵沿線的人群。

　　4.遠(yuǎn)離高速路、斷頭路，盡量選擇被社區(qū)或?qū)懽謽前鼑膮^(qū)域，四周都可以有流量進(jìn)入，如果靠著高速路或斷頭路，也意味著失去了至少1/4的流入路徑。

　　5.觀察一下所選區(qū)域內(nèi)健身房的人數(shù)，上午下午晚上都要觀察一下，如果連晚上來健身的人也不是很多的話，就要考慮一下了，也許這個(gè)區(qū)域在未來幾年會(huì)成熟，現(xiàn)在是不是能支撐你的運(yùn)營呢？

　　6.考慮下所選區(qū)域的工作室密度，現(xiàn)在的工作室正趨于同質(zhì)化，如果在一堆工作室扎堆的地方再去湊熱鬧就沒必要了。

　　以上6點(diǎn)可能不足以幫你篩選出好的地段，好的地段還需要你多走多看...

什么是好房子？
其實(shí)沒有好房子的定義，因?yàn)閷?duì)于不同業(yè)態(tài)的工作室，好房子的定義是不同的，所以這里就以一家普通的健身工作室為例來說，看看哪些因素是在租房時(shí)必須考慮的：

1. 毛坯房還是裝修房，除非接手其他工作室，否則盡量選擇毛坯的，裝修成本小，裝修周期短。
2. 層高要足夠，建議盡量選4米左右的層高，2米5那種標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層高不適合開工作室。
3. 是否有上下水，很多寫字樓是沒有上下水的，所以如果準(zhǔn)備隔淋浴間的話，是否有上下水必須要問清楚。
4. 是否能裝空調(diào)，部分玻璃外墻的寫字樓不允許業(yè)主自己裝空調(diào)的，一般有中央空調(diào)，但有些物業(yè)可能周末和下班后是不開中央空調(diào)的，這個(gè)需要特別注意，第一次租房的話很少會(huì)考慮到這點(diǎn)。
5. 停車是否方便，發(fā)現(xiàn)很多住的很近的會(huì)員來健身都是開著車的...
6. 房屋結(jié)構(gòu)和采光，盡量避免選擇各種怪異造型的房屋，以免空間浪費(fèi)，這里需要說下采光很重要，客戶進(jìn)來后看到工作室是否寬敞亮堂是決定是否買單的重要因素。
7. 房屋承重與隔音，如果大重量的器械或者要經(jīng)常摔器械的盡量選底層，再高的層高樓上砸杠鈴，樓下都能聽的清清楚楚的。
8. 租房前問清楚物業(yè)和房東是否能用來開設(shè)工作室，有些房東是會(huì)介意的，租房時(shí)問清楚，簽訂合同時(shí)也要寫明。
9. 建筑面積與使用面積，租房時(shí)說的面積都是建筑面積，你實(shí)際能拿到手使用的是使用面積，使用面積/建筑面積就是得房率，有些得房率只有60%，就是你花了租200平方的錢，實(shí)際只有120平方。
10. 樓層，之前有說過底層一般來說比較適合開工作室，但是寫字樓的2、3層也是可以的，再高就不推薦了，尤其到了早高峰，上下電梯等待時(shí)間很長，用戶體驗(yàn)就會(huì)很差。
11. 承重梁和墻體，如果你的工作室需要在頂上或墻上安裝需要承重的架子或器械的，那尤其要注意，一定要問清楚墻體是混凝土還是泡沫墻，后者是不能承重的。
12. 是不是一個(gè)好物業(yè)，可以先問下已經(jīng)入住的公司，看看他們對(duì)這里的物業(yè)的看法，我知道有些物業(yè)的管理是非?；靵y的，電費(fèi)水費(fèi)是隨意收取的，而且還要你預(yù)支下個(gè)月的電費(fèi)，別驚訝，這還是在上海。

如何找到好房子？

尋址常見渠道：

1.中介公司

雖需要付出一定費(fèi)用，但好在省了心，價(jià)格談判有了中間人，房子的“安全”更有確保。城市越大越發(fā)達(dá)，中介服務(wù)也相應(yīng)越專業(yè)與發(fā)達(dá)；小型城市的中介可能覆蓋范圍較小，不專業(yè)（個(gè)體戶或無證），更依靠人際關(guān)系紐帶作為信息來源與背書保證。

2.通過親友熟人等人脈尋找。

3.自己尋找，如58同城、百姓網(wǎng)、當(dāng)?shù)厣罘?wù)網(wǎng)站或論壇、街邊布告、報(bào)紙廣告等等。

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